数亿元交了“学费”？跨界做康复医院，怎样避免踩坑？
地产想要投资做康复医院，门槛虽然相对较低，但仍然避免不了一些坎。最近几年，地产商投资医养产业的热潮中，康复医院品类是重点。万科、恒大等多个大中型地产商在康复医院上都投入了重金。
大多数地产商投资康复医院的主要目的，是为自己开发的养老社区的床位销售提供医疗配套。在床位销售尘埃落定以后，康复医院的运营就提上了议事日程。
根据查理﹒芒格的逆向思维逻辑，想要取得成功，就要避免失败。地产商投资康复医院这件事，要避开哪些坑才可能会成功呢？
康复项目不仅有政策大力推动，投资又比其他类型的综合医院和专科医院低得多，而且医疗技术也难度不大，工作简单重复，大专生都可以胜任，不用费心伺候那些大牛医生。
其运营难度主要体现在病种产品化上，当前的康复项目运营，大多只需关注“定价”，无需过多操心“入口”。带医保的康复床位普遍一床难求，病人需找关系、批条子才有机会入住，而且大医院术后病人也急需康复床位转诊。
从广义上来说，几乎在传统综合性医院里的每一个科室，都需要相对应的康复项目，如心脏、肿瘤等等科目 。
康复医院理论上不缺病人，但在地产商投资康复医院的三个阶段（筹建阶段、建设阶段、运营阶段），仍然有很多坑。
筹建阶段对行业的基本运行逻辑不了解
筹建阶段，地产商首先会想到的是拿地、设计、搭康复团队框架这部分地产商熟悉的内容。
但对于康复医院来说，千万不要忽略一个主要方面：把政府的政策性优惠和补贴政策吃透用尽。不管康复医院是作为医养配套，还是纯商业运营，无论是社会福利用地还是其他部分二类科目土地性质，在流转、使用的过程都是可以通过一些有补贴的项目作为包装来获得政府补贴。
但土地或其他政府补贴项目，又与康复医院实际经营结构设计与性质相关，这有额外的“边际成本”，同时在早期筹建阶段就要和政府确认相关的政策与补贴。
这其中包括但不限于：
① 综合医院转诊输送康复病人；
②政府认定残联定点服务机构；
③工伤康复定点机构；
④医保政策。同时确认这些服务项目收费与结算方式。
康复医院筹建阶段中，拿到以上全部或部分政策支持的项目可以缩短亏损时间，三年现金流即可持平。
无任何政策支持，持平时间在五年以上。
康复医院收入包括医保、政策、自费三大来源，收费项目主要应该考虑康复、理疗、中医三个专业，患者来源包括术后康复、老年慢病运动治疗、健康管理、运动损伤等等。
同时康复医院要尽量增加自费收入，医生护理医技都应增加康复工作内容，做到医康护技一体化。但目前根据观察，地产商投资康复医院并没有形成系统的模式。
建设阶段成本过高
康复医院在建设期主要成本包括：土建成本、装修成本、设备设施采购成本。
地产商对于建安成本、装修成本是很专业的而且成本并不复杂，合作的多家地产商最后的建安成本决算成本都在2000-2500元/平米。
重点说说大家不熟悉的设备设施采购费用。
康复医院医疗设施设备具有特殊性，既有入门的采购成本，同时由于维护、维修、人员使用、耗材等多重持续性损耗成本，且需要按不同年限进行强制摊销折旧。因此，没有一个医疗设备是属于优质资产。因此采购医疗设备，主要是看康复医院经营思路以及医技团队的侧重点。
一般来说，康复设备方案大多数来源于三种途径：
▌商家（包括厂家和经销商）打着整体方案的名义，用某某康复医院成功的案例和 “价格腰斩”的幌子来兜售设备；
▌公立机构康复专家的推荐，担保今后一定用的上；
▌地产商自己招募的经营管理人员，通过摸排对比以及对运营的规划，认为买这些设备最合算。康复医院主要为体检设备（血球仪等）、放射性设备（DR、CT、MRI）和医疗型设备（高压氧舱等）。
设备厂商常见的套路主要是，需要专业人员操作与专业认证；耗材另外报价；某些耗材垄断唯一；采用“保险”销售的套路来制造“维保危机销售”。
同时，由于大部分康复医院筹建规划时聘请的“专家”，大多只有公立医疗系统工作及“管理经验”，并不具备非常专业的测算筹划能力；又由于实际经营与筹备之间绩效考核的问责体系缺失，常常令这些昂贵的设备会沦落到“没人用、不好用、不会用、不能用”的境地，经常遇见一摸满手灰的MRI和CT。
在优年网合作的几家地产商投资的康复医院中，康复医院医疗设施设备投资大多在5000万，根据不同科室设置投资不等。
下表为地产商投资的部分康复医院的建设成本：
以上四所康复医院均为地产开办的中高端康复医院，除了有泰康这样土豪级别参与的泰康燕园康复医院投资偏高外（它们家的牛逼在于进入了北京市的医保定点），其它的康复医院基本上每平米成本都在0.8万元-1万元之间。
地产商投资康复医院的建设成本可参考上述指标，如果预算超的太多，就要检讨建设标准是否太高了。
运营阶段的费用支出不合理经营思路不正确
康复医院运营成本主要由两部分组成：人力成本和设备使用成本。
其中人力成本占比最大，由于国家对康复医院有严格规定，二级康复医院每个床位医护人员不得低于1.2人，三级康复医院每个床位医护人员不得低于1.4人，造成康复医院的人力成本比综合型医院大概高40%左右，基本占总成本 50%左右。
而设备使用成本高低取决于医院的投入水平，其占比仅次于人力成本，这两部分成本基本占到总营业成本的70%-80%。
在运营费用的构成中，管理费用为主要费用支出，财务费用占比极小，基本无营销费用。因此在地产商投资的康复医院中，高效的管理运作机制及成熟的人才培养体系至关重要。同时通过融资租赁代替设备购买也能在一定程度上控制运营成本。
但同时也不要忽略了康复医院运营过程中存在一定的政策风险。目前医疗服务免收增值税，税收优惠若产生变化则会对利润产生不利影响。同时也要看到这两年国家的医保政策收得很快，这会对康复医院的运营产生影响。
总体上看，康复医院运营难度不大。
常见地产商投资的康复医院面积约为8000-15000㎡，而坪效水平集中在2500-3500元/㎡•年。包括土建成本投资回报周期大约为5-8年，行业净利润率水平在15%左右。
如果地产商投资的康复医院的相关运营指标差距过大，就要检讨经营思路了。
和地产商在医养项目合作的过程中，发现地产商自觉不自觉都会犯如下错误：
1、定位偏差
对地产商而言，大多地产商投资康复医院一开始把自己定位在走中高端路线，因此无论是基础设施建设、设备购买还是人员聘请都投入较大。结果运行后却又主要依靠国家医保支付，而医保支付的低价格水平使医院看不到盈利希望。
康复医学本身是经济发展的产物，区域病人支付能力决定了医院定位，不同档次有不同档次的游戏方法。
大部分地产商对中高端的认识还仅限于豪华单人病房、高大上的进口设备和国内外的专家引进上。却对病人最关心的服务内容、价格体系、营销方案甚至员工招聘和培训等方面缺乏针对性设计，在最核心的方面反而没有任何独特性。
2、运营方面比较外行
许多地产商，其实对康复医院运营的很外行，往往是参观了几家知名的康复医院后，就按图索骥，原样照抄，闹了很多不该犯的错误。
如某山东康复医院，在新康复的潮流下，以心脏康复项目做为特色，耗资千万引进设备。开业后一直人流寥寥，原因是周边五公里内无综合或心脏专科医院。上千万打了水漂，说出来一脸沮丧。
其实，如果康复医院主打骨科康复，病人基本是病情稳定的中后期病人，对附近是否有综合医院或专科医院要求不高。
因为绝大部分病人没有紧急转诊的需求，即使有从综合医院或专科医院转诊的病源也因为医院专门安排接送而对距离不在意。
如果定位在以医保支付病人为主的术后康复和神经康复，周围则必须应该有至少一家综合医院或专科医院，这既是病人安全的需要，也是保证病源来源的需要。
但主要以慢痛和骨关节术后康复为目标的偏向于骨科的康复医院，则更应该尽量避开在骨科方面较强的综合医院或专科医院。
3、康复床位数贪大
国内地产商投资的康复医院300张床位属于基本型，一不小心就直奔500张去，开业床位的使用率并不高，抛开地产营销角度不谈，地产商投资的康复医院的规模应该多大为宜？
决定床位数的关键因素是康复医学本身的性质。康复医学是解决病人功能障碍的医学学科，医生、护士、治疗师、社工甚至家属等都是围绕病人的，以团队合作的方式帮助病人恢复功能。
这个性质决定了康复医院的工作流程和临床模式。国外并没有很大规模的康复医院。原因是既然要以病人为中心，那康复医院的临床工作就应该都是围绕病人进行的，整个康复团队必须有良好流程和分工协作。
几百张床位的康复医院的临床运行效率一定会很低下，无法做到良好的医疗服务。
考察已开业的地产商投资的康复医院就会发现，即使是临床技术一流的医院，实际的医疗效果也不好，很大部分原因就是太大的规模导致部门分割严重影响了团队沟通效率，使得分工合作几乎不可能良好运行。
认为康复医院的床位，当超过 200 张床位以上，决策就要小心了。
4、盲目进军新康复领域
最近几年，以运动康复、骨科康复、疼痛康复和产后康复为主的新型康复项目大火，许多地产商投资的康复医院也开始把新康复做为新的增长点。
新康复是糅合了康复科、疼痛科、骨科、运动医学科、中医科、妇产科乃至体育健身等诸多学科和领域，是属于典型的、可不依赖医保的消费医疗细分领域。
但设置康复项目是要考虑经济发展水平的。在2000 年前大家只管救命，没人重视康复；而经济发展到一定水平后，脑卒中、脑外伤等命保下来后的严重残疾状态需要改善了，于是大家愿意把钱花在神经康复上了。但是诸如骨关节导致的慢痛和运动受限等如果还可以忍受，骨关节康复需求就小的多。
沿海地区经济发达，运动康复、心脏康复就发展起来了。但如果是在经济发展一般的内地，康复医院在运动康复、心脏康复、肿瘤康复的设置上就要慎重了。但骨科康复的比例应该高一些。
这的小套路是：相对神经康复，骨科康复更容易出效果，容易出口碑。类似的小套路还有很多，外行人不懂很容易亏钱。所以地产商在投资康复医院的科目选择上一定要有所为有所不为。
5、忽视医保
医疗的核心是医保，同理康复医院的核心也是医保。但很多时候，地产商投资康复医院时很多都自诩自己的中高端定位，对于医保并没有最高度的关注。
没考虑需求方的支付问题，没有纳入医保的康复医院困难重重。
而且在不同城市、不同组织形式，在医保资质审批上，也存在很大的差异，尚没有全国统一的标准。比如在上海为首的长三角地区，相对来讲医保政策较为宽松，所以上海的康复医院发展很快，而且赚钱效应良好。
同为中国顶级都市，北京的医保政策就对康复医院不够友好。比如地产界的龙头在北京和国企合作开办的万X光熙康复医院开业5年也没有进入医保定点。
而在上海和国企合作开办的X养康复医院正式开业就进入定点医保。所以，地产商投资康复医院之前，一定要把当地的康复医院医保政策搞得清清楚楚，除非赔得起。
6、把康复医院当护理院
目前，在市场上，开办康复医院的地产商。大多把康复医院当做养老床位的医疗配套。以形成所谓的医、康、护、养一体完整的养老产业链，作为养老床位销售招商的基础。
由于医养地产人对康复医学不了解，也由于诸如康复人才匮乏、老人需求不畅、康复项目收费偏低等诸多方面原因。
许多地产商开办的康复医院放着昂贵的康复设备，主流业务却集中在物理治疗、推拿按摩、运动辅助等简单的护理科目上。把康复医院当成护理院，浪费全套昂贵的康复设备，拉低了康复医院的医疗价值。
地产商投资医养行业，在很多领域都属于“人傻钱多烧得慌”。
而康复医疗领域，是为数不多的地产商可以涉猎的低门槛医疗领域，但可以做并不代表就一定做得好，也不代表就一定会赚钱。只有避免失败，才有可能成功。
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